4 bí quyết đầu tư trong "cơn sốt" đất nền

Mới đây, thị trường tỉnh lân cận Tp.HCM rộ lên một số khu vực “nóng sốt” đất nền, giá có hiện tượng nhảy múa liên tục trong ngày. Việc giá đất tăng chóng mặt đem lại nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Nhà đầu tư (NĐT) lựa chọn cách đầu tư nào cho an toàn?. Với những NĐT gom đất lúc thị trường sốt với vốn nhàn rỗi, cần lưu ý những gì?

Chỉ dành 30% để bỏ vào đất lúc sốt

Theo lời khuyên của một vài chuyên gia BĐS, nếu thu gom đất lúc thị trường nóng sốt bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư, 70% còn lại để săn tìm cơ hội khác hoặc giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn.

Với nhóm khách hàng thu gom đất đầu cơ, thị trường nóng sốt là cơ hội lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Đa phần giới đầu nậu có dòng vốn lớn và dài hạn, họ thường đi theo từng nhóm để thu mua. Thị trường càng nóng sốt thì giới đầu nậu càng hoạt động sôi nổi. Sốt đất là thời điểm vàng để mua bán liền tay vì chờ đợi sẽ khiến họ đánh mất cơ hội. Họ chỉ dừng mua khi thị trường quay đầu đi xuống hoặc rơi vào khó khăn.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills từng cho rằng, trong đầu tư BĐS “không nên bỏ trứng vào một giỏ". Tuy đất nền là tài sản có thể để dành nhưng nếu có 3 tỉ mà rút hết cả 3 tỉ bỏ vào đất nền thì không nên.

Với BĐS, do giá trị của tài sản quá lớn, nên một khi đã dồn tất cả trứng vào một giỏ thì vào lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này làm hạn chế tính thanh khoản và nguy hiểm hơn là nó sẽ tập trung rủi ro về một mối. Vì vậy, nhà đầu tư khôn ngoan bao giờ cũng phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, cũng như khu vực, vị trí khác nhau.

Thực tế đã chứng minh, đã có khá nhiều nhà đầu cơ/NĐT vào thị trường lúc nóng sốt, gom hết tiền vào đất nhưng không thể rút ra khi thị trường đột ngột đi xuống. Không ít trường hợp NĐT lao đao vì “ôm bom”, quay cuồng với dòng tiền trong cơn sốt đất vì mọi vốn liếng bỏ vào đấy, thậm chí có trường hợp khuynh gia bại sản vì lao vào ôm đất lúc thị trường sốt.

Không mua theo tâm lý đám đông

Có một thực tế, khi sốt đất xảy ra đa số người mua lao vào, phần lớn là do tâm lý đám đông. Một người mua bán lãi đậm trong thời gian ngắn ngay lập tức người khác sẽ vào mua. Thậm chí, có những NĐT theo kiểu “gia đình”, một người mua, cả họ mua theo.

Theo các chuyên gia, sốt đất vừa là cơ hội vừa là thách thức với giới đầu tư. Xét về cơ hội, giá đất tăng, nhóm khách hàng này có thể tận dụng thời điểm thị trường giao dịch tố , mãi lực cao dễ mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, thách thức đối với NĐT là dù có kiến thức và sự hiểu biết cao về thị trường nhưng họ khó tránh khỏi có tâm lý mua theo đám đông. Bong bóng giá lên cao khiến lòng tham ngày càng lớn, đẩy giới đầu tư vào tình thế ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá trị thực và tính pháp lý nên rủi ro cao.

Giá đất hiện nay tăng cao một phần do quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chính vẫn xuất phát từ tâm lý đám đông, đầu tư "bầy đàn".

Việc chạy theo số đông trong đầu tư BĐS dễ dẫn đến "chết chùm" bởi đây là "chiêu" của một số nhà đầu tư lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư này mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động. Sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các lô đã mua trước đây với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

Tuy nhiên, thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá sẽ tiếp tục tăng cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa những người này chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.

Các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, không nên đầu tư theo đám đông, bởi rất dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc "ở không được, bán cũng không xong".

Nếu dùng đòn bẩy tài chính, không nên vay vượt quá 50%

Theo lời khuyên của một số chuyên gia, nếu dùng đòn bẩy tài chính trong thời điểm đất nóng sốt, NĐT phải cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% giá trị tài sản trở xuống).

Và càng không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS từ khoảng 50 - 80%, NĐT sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.

NĐT có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm.

Chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh từng khuyên NĐT nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”.

Đừng quá tham lợi nhuận

Mới đây, tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh BR-VT cơn sóng đất bất ngờ được thổi lên khiến cho giá đất tăng nhanh theo từng giờ. Có những lô đất buổi sáng được rao bán 200 triệu đồng nhưng buổi chiều có người tìm mua với giá 350 triệu đồng. Thậm chí, có những lô được trả giá gấp đôi nhưng chủ đất vẫn không đồng ý bán ra.

Theo các chuyên gia, tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau, đặc biệt lúc thị trường sốt có thể lên, xuống rất nhanh. Vì vậy, để thu được lợi nhuận tối ưu nhất, NĐT nên đưa ra mức thời gian cho suất đầu tư này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm hay 5 năm…) và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay 5 tỷ…) Và khi đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, NĐT nên bán ngay.

Có rất nhiều NĐT vì ham lợi nhuận cao nên giữ đất và không bán ra khi đã có độ chênh lệch, trở thành NĐT cuối cùng và có thể “ôm bom” khi thị trường lao dốc.

Theo lời khuyên của giới chuyên gia, trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, NĐT cũng nên mạnh dạn "cắt lỗ" để có thể tìm kiếm một ván bài mới, không nên cố chấp chờ đợi bởi càng để lâu lại càng mất giá.